Samowola budowlana to najprościej mówiąc naruszenie prawa budowlanego, poprzez budowę, przebudowę czy roboty budowlane bez pozwolenia (prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę) czy zgłoszenia w odpowiednim urzędzie.

Obiekt będący samowolą można zalegalizować. Wymaga to jednak spełnienia wielu formalności.

Do końca 2009 roku samowolę budowlaną wybudowaną między 1stycznia1995 a 11 lipca 1998 można było zalegalizować bez żadnych opłat. Jednak nie dotyczyło to obiektów, dla których toczyło się postępowanie administracyjne w sprawie nielegalnie wybudowanego budynku, a także musiały być one użytkowane przez co najmniej pięć lat przed 11 lipca 2003 roku.

Osoby, które będą chciały zalegalizować samowolę budowlaną po 2009 roku będą musiały spełnić szereg wymagań, z których najbardziej dotkliwy jest obowiązek opłaty legalizacyjnej. Niespełnienie wymaganych dla legalizacji warunków spowoduje wydanie decyzji o rozbiórce samowoli.

Na szczęście w większości przypadków opłaty legalizacyjne nie będą tak horrendalnie wysokie jak bywało to wcześniej (w niektórych przypadkach dochodziły nawet do 50 tys.).

Opłata legalizacyjna obliczana jest według wzoru:

50 × 500 zł × współczynnik kategorii obiektu budowlanego (k) × współczynnik wielkości obiektu budowlanego (w).

Współczynniki (k) oraz (w) dla poszczególnych rodzajów obiektów podane są w tabeli stanowiącej załącznik do Prawa budowlanego. Opłata legalizacyjna za budynek mieszkalny jednorodzinny wynosi 50.000 zł, za dom letniskowy lub garaż do dwóch stanowisk - 25.000 zł. W przypadku obiektów handlowych czy usługowych opłata będzie tym wyższa, im większa kubatura obiektu. Czasami za tego rodzaju obiekty opłaty legalizacyjne są tak wysokie, że bardziej opłacalne w konkretnym przypadku może się okazać rozebranie samowoli.

Niższe są opłaty legalizacyjne dla tych obiektów, na których wybudowanie nie jest potrzebne pozwolenie na budowę, lecz wystarcza zgłoszenie zamiaru rozpoczęcia prac. W zależności od rodzaju obiektu opłata wynosi 2.500 zł lub 5.000 zł.

Jakie dokumenty są potrzebne do zalegalizowania budynku wybudowanego bez pozwolenia na budowę?

1) zaświadczenia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu - w przypadku braku obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego.
2) czterech egzemplarzy projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi oraz zaświadczeniem potwierdzającym uprawnienia budowlane projektanta budynku, oświadczeniem o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, a w przypadku niektórych obiektów - bardziej szczegółowych dokumentów.

Przedłożenie tych dokumentów traktowane jest jak wniosek o zatwierdzenie projektu budowlanego i pozwolenie na wznowienie robót budowlanych, jeżeli budowa nie została zakończona. Niedostarczenie dokumentacji w wyznaczonym terminie spowoduje wydanie decyzji o rozbiórce samowoli.

Po dostarczeniu dokumentów inspektor nadzoru sprawdza zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w szczególności z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Badana jest też kompletność projektu budowlanego i posiadanie wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń, a także czy projekt budowlany został wykonany przez osobę posiadającą wymagane uprawnienia budowlane.

Czy każdy budynek wybudowany bez wymaganego pozwolenia na budowę można zalegalizować?

Nie. Wybudowany lub będący jeszcze w budowie obiekt, co do którego nie uzyskano pozwolenia na budowę, można zalegalizować, jeśli budowa spełnia łącznie następujące warunki:

1) jest zgodna z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo ustaleniami ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu - w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;

2) nie narusza przepisów, w tym techniczno-budowlanych, w zakresie uniemożliwiającym doprowadzenie obiektu budowlanego lub jego części do stanu zgodnego z prawem.

Czy zalegalizowanie samowoli budowlanej będzie możliwe, jeśli organy nadzoru budowlanego same ustalą, że dany obiekt jest samowolą?

Tak. Nie ma znaczenia, kto zainicjował postępowanie dotyczące samowoli budowlanej. Organ w razie ustalenia, że dany obiekt jest samowolą budowlaną, w pierwszej kolejności ma obowiązek umożliwić zalegalizowanie obiektu. Jeżeli inwestor spełnia warunki wymagane do legalizacji i przedstawi odpowiednie dokumenty, może uniknąć decyzji o rozbiórce samowoli budowlanej. Po ustaleniu wysokości opłaty legalizacyjnej zostanie wtedy wydana decyzja o zatwierdzeniu projektu budowlanego, a jeśli budowa nie została jeszcze zakończona - o pozwoleniu na wznowienie robót. W decyzji nakłada się obowiązek uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.

Trzeba się jednak liczyć z tym, że jeśli warunki do zalegalizowania samowoli nie zostaną spełnione, organ będzie musiał wydać decyzję o rozbiórce obiektu.